Combien rapporte (vraiment) 1 hectare de panneaux solaires ?

En France, un hectare de panneaux solaires rapporte en moyenne 4 500€ par année à son propriétaire, lorsqu'il loue son terrain à un exploitant photovoltaïque. Ce montant peut augmenter de manière exponentielle notamment avec la surface du terrain et en fonction de l'intensité de l'ensoleillement présent sur le site.

Le loyer est constitué de plusieurs variables qui dépendent directement de : la typologie du terrain, son inclinaison et son orientation cardinale, la capacité d'investissement, le modèle d’affaire de la ferme solaire, le raccordement électrique, les mesures d'évitement ou de compensation, les choix technologiques, ... Nous y reviendrons dans cet article.

Un hectare de panneaux solaires, la mini centrale solaire photovoltaïque : explications.

Les développeurs photovoltaïque sillonnent les campagnes françaises, promesse de bail emphytéotique en main, afin de vendre aux propriétaires fonciers un projet de "mini centrale solaire" (Cette promesse n’est pas sans conséquence, elle peut bloquer un terrain pour plusieurs années). En effet, certains développeurs ont détecté dans ces mini projets une opportunité intéressante d'affaires. Décryptage.

Un projet de 1 hectare correspond à une puissance crête (puissance maximale délivrée au réseau électrique à un instant T) située entre 0,7 et 1,3 MWc. En fonction de l'ensoleillement, la production d'énergie s'élèvera en moyenne à 1,2 GWh par an, soit presque 100 000€ de chiffre d'affaires annuel, selon le tarif moyen en 2024 du rachat de l'électricité via le mécanisme de la CRE mis en place au profit des énergies renouvelables. Ce volume de production repose sur une hypothèse de productible moyen annuel, qui peut varier selon la zone géographique et la technologie utilisée.

De plus, un projet de moins de 1MWc bénéficie d’avantages stratégiques :

• Dispense de Permis de Construire : ces projets sont soumis au régime de la Déclaration Préalable de travaux. Moins contraignante et moins coûteuse, la Déclaration Préalable consiste en la notification par le biais d’un formulaire à la mairie, et celle-ci a le choix de s’opposer ou non au projet.

• Évaluation environnementale au cas pas cas : les projets dont la puissance crête se situe entre 300 kW et 1 MW sont soumis, au cas par cas, à évaluation environnementale, par décision de la préfecture. Dans le cas où le projet n’y serait pas soumis, le développeur économise là aussi les coûts des études, ainsi que les risques, notamment ERC (Eviter, Réduire, Compenser), de l'évaluation environnementale, dans la cas où certaines sujétions seraient identifiées.

• Subventions : En fonction du modèle d'affaire choisi par le développeur (injection réseau, PPA, autoconsommation individuelle ou collective), il pourra bénéficier d'un certain nombre d'incitatifs (primes à l’autoconsommation, primes régionales, crédits d’impôts, …)

La plupart du temps, le développeur procède par "grappes de projets" : parmi toutes les promesses de bail signées avec des propriétaires, le développeur choisit quelques terrains sur lesquels il va véritablement procéder à un développement photovoltaïque, selon des critères qui lui sont propres. Ces "quelques" terrains constituent une "grappe". Encore faut-il s'assurer d'en faire partie. Comme le rappelle Les Echos dans un article du 6 juin 2024 "Il ne faut pas croire que tous les projets se feront".

Quel niveau de loyer pour 1 hectare de panneaux solaires ?

4500€, 6000€, 10.000€, 15.000€ de l’hectare, … Si tous les niveaux de loyers sont envisageables, ils sont avant tout corrélés au potentiel du terrain. Dans certains cas, des options alternatives comme un loyer proportionnel à la puissance installée est également envisagé. Plus la production d’énergie renouvelable peut rapporter à un développeur, plus le niveau de loyer que vous pouvez espérer est grand (à condition d’être bien négocié !).

Plusieurs variables rentrent en compte dans l’évaluation du potentiel de production de panneaux photovoltaïques installés sur votre terrain. Celles-ci font varier la production électrique de l'installation photovoltaïque et le tarif d’achat d’électricité que le développeur photovoltaïque obtiendra pour la vente de l’électricité produite sur votre terrain.

Tous ces éléments font varier la rentabilité de la ferme solaire, et les revenus locatifs qui en découlent (voir notre article complet). Mais ce sont également les négociations avec le développeur qui déterminent à la fin, quel montant de loyer vous allez obtenir pour votre terrain.

Combien rapporte une ferme solaire d'un hectare pour un producteur d'énergie?

Si le prix de location d'un terrain pour l'installation d'une centrale photovoltaïque rapporte 4 500€ pour 10 000 m2 en moyenne pour un propriétaire, ce même hectare génère 100 000€ chaque année en moyenne pour un producteur d'énergie. En parallèle, ce même producteur assume l’ensemble des risques liés à l’obtention des autorisations, aux délais administratifs, aux coûts de raccordement, ainsi qu’à l'obtention du tarif de vente de l’électricité durant la phase de développement du projet.

Pour estimer combien rapporte un hectare de panneaux solaires, le montant du prix de vente de l'électricité est crucial, car c'est lui qui détermine le chiffre d'affaires, élément de base pour calculer la rentabilité de la centrale.

Ecartons l'hypothèse de l'autoconsommation. Il existe 3 principaux modèles de vente de l'électricité qui déterminent le tarif d'achat :

1. Les mécanismes des appels d'offres de la CRE (AO PPE2) qui mettent en place des Contrats de complément de rémunération, prévu par l'article L314-18 du Code de l'énergie, pour les fermes solaires de plus de 500kWc (Voir notre article). Début 2025, le prix de l'électricité garanti par la CRE pour des centrales au sol se situe aux alentours de 82€ le mégawattheure (MWh).

2. Les contrats de gré à gré (dits cPPA ou Corporate Power Purchase Agreement) qui permettent au producteur de vendre les électrons à des consommateurs, souvent des entreprises qui ont des objectifs de réductions de dépenses énergétiques ou qui mènent une politique RSE ambitieuse et moderne.

3. De 3kWc à 500kWc, les centrales en revente totale de la production peuvent bénéficier de l’Obligation d’Achat de l’électricité par EDF prévue par la loi et l'arrêté S21, selon une grille tarifaire précise.

La détermination du tarif d'achat de l'électricité est un facteur clef dans le business model du projet, et permet de modéliser les revenus que va pouvoir générer la production d'énergie par la centrale photovoltaïque dès sa mise en service. Il est donc important, pour tout propriétaire sollicité, de prendre le temps d’analyser les propositions, de comprendre les implications contractuelles et d’envisager plusieurs scénarios sur le long terme.

Par arrêté, le 26 mars 2025, une modification majeure du dispositif d'obligation d'achat S21 dont bénéficient les développeurs est intervenue. Celle-ci concerne les installations sur toitures, ombrières et hangars. Elle donne néanmoins une entrevue de la modification des conditions d'achat pour les installations au sol, qui devrait intervenir avant l'été 2025. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié.